Архангельские строители как «дети понедельника»

Понедельник станет для строительной отрасли поистине тяжёлым. С 1 июля вступает в силу новое правило финансирования новостроек. В результате стройиндустрия Архангельской области может рухнуть.

Как на охоту идти, так собак кормить

Буквально накануне дня «Х» прошло заседание комитета Архангельского областного Собрания депутатов по экономике, предпринимательству и инвестиционной политике. Хотя о новых правилах игры было известно давно, а часть их начала действовать еще 1 июля 2018 года, обсудить проблемы строительной отрасли при переходе на проектное финансирование депутаты собрались только в последний рабочий день июня. Да и то, обсуждение инициировал СРО «Союз профессиональных строителей» (СПС).

По приглашению Союза на заседании комитета с докладом об актуальных вопросах отрасли выступил вице-президент Национального объединения строителей (НОСТРОЙ) Антон Мороз. К тому же он является членом рабочей группы высшего совета партии «Единая Россия» «Устойчивое развитие» и отвечает за организацию общественного контроля за реализацией национального проекта «Жильё и комфортная городская среда», сообщает пресс-служба СПС.

С какого бока посмотреть

До недавнего времени в России действовал закон о долевом строительстве (214-ФЗ). Строительные компании собирали средства людей, желающих приобрести квартиру в еще не построенном доме, и направляли их на возведение нового жилья. В большинстве случаев все заканчивалось хорошо: дольщики получали свои квартиры, а девелоперы — прибыль. Однако строительство могло и прекратится. Когда из-за плохого спроса, а когда и вовсе из-за мошенничества.

Число обманутых дольщиков по стране достигло десятков тысяч человек. В Архангельской области и сейчас на слуху мытарства людей, вложивших свои кровные в ЖК «Седьмое небо». Митинг, вон, собираются проводить.

Исходя из интересов населения, в 2017 году власти решили запретить напрямую собирать деньги покупателей для строительства жилья. И предложили новую схему.

Итак, с 1 июля отрасль переходит на финансирование новостроек через эскроу-счета*. Таким образом государство ставит барьер недобросовестным застройщикам и устраняет в будущем само понятие «обманутый дольщик». Во избежание финансовых махинаций средства вкладчиков теперь будут аккумулироваться в банках.

Как оформляется сделка с застройщиком и банком

• • Застройщик и дольщик заключают договор долевого участия, по условиям которого оплата строящейся квартиры пройдет с использованием эскроу-счета. На оформление и регистрацию ДДУ в Росреестре уйдет 9 дней.
  • Затем покупатель, банк и застройщик подписывают трехсторонний договор на открытие эскроу-счета. Этот процесс займёт около трёх дней.
  • Покупатель вносит средства на эскроу-счет. С этого момента ему остается только дождаться завершения строительства.

Таким образом, на оформление всей сделки по покупке квартиры в строящемся доме с оплатой через эскроу-счет понадобится около двух недель.

Конечно же, такой подход — благо для населения. Однако, задуманное как благое, дело может повернуться другим боком к строительным организациям.

Эта, принципиально новая, схема финансирования вызывает много вопросов у строителей. Большинство из них, а в Архангельской области — никто, не имеет подобного опыта работы, как, впрочем, и многие банки. Главные сложности — большое количестве требований, которым должны соответствовать застройщики, и отсутствие свободных средств у строителей, необходимых для открытия эскроу-счетов. Сами понимаете, что по-настоящему крупных строительных компаний в Архангельской области раз, два и обчёлся.

На недавно прошедшем в Архангельске строительном форуме о проблеме упоминали, но как-то вскользь. Серьёзного разговора не было. Хотя ударит нововведение, в первую очередь, по региональным строителям, не по столице. Там взаимодействие с банками у разных СМУ и СМТ вполне налажено. У нас же до последнего дня договоров с финансовыми организациями по открытию этих самых эскроу-счетов практически нет. Во всяком случае, нам о них неизвестно.

В стройиндустрии растёт количество банкротств

Национальное объединение строителей, по словам высокого гостя, изучает ситуацию в регионах, анализирует и готовит конкретные предложения в федеральные органы власти для внесения корректировок в действующее законодательство.

По данным НОСТРОЙ, начиная с декабря 2018 года, после двух лет положительной динамики стало сокращаться количество выданных ипотечных кредитов на первичном рынке жилья. Антон Мороз высказал прогноз, мол, реформа может привести к тому, что граждане начнут пользоваться ипотечными кредитами на покупку жилья главным образом на вторичном рынке.

Переход на новую схему финансирования приведёт к спаду в жилищном строительстве и неизбежному росту цены за квадратный метр. Антон Михайлович уточнил, правда, что на начальном этапе. Уже сейчас уменьшается количество веденного в эксплуатацию жилья, растягиваются сроки строительства, растет количество банкротств в стройиндустрии. Это вам не домыслы журналиста. Это данные профессионала.

За три года принято 26 изменений в закон

Судя по «интенсивности» принятия нововведений в Архангельской области, начальный этап, тот самый, о котором говорил Мороз, вполне себе может затянуться на годы. При крайне тонкой «подушке безопасности» местных строительных предприятий, они его просто не переживут. Дети понедельника**, архангельские строители, иначе не скажешь.

Дальше -больше. Предприятие — это не только руководитель и владелец. Там люди работают. Как любит говорить архангельский губернатор в День строителя, синергетический эффект стройиндустрии трудно переоценить. Одно рабочее место в строительстве создаёт 11 рабочих мест в других отраслях. Так ведь и наоборот.

Не опроверг слова вице-президента однопартийца и председатель комитета областного Собрания Александр Фролов:
– Все эти вопросы крайне актуальны и для строительной отрасли нашего региона. Рынок уже реагирует, подтверждением чему стало резкое сокращение с начала этого года количества выданных разрешений на строительство.

По данным НОСТРОЙ, основной проблемой в работе застройщиков сегодня становится не дефицит земельных участков, не падение спроса на жильё, не избыточные проверки или высокие процентные ставки по кредитам, как это может показаться, а именно частое изменение правил игры. В конце июня только в закон о долевом строительстве внесено 26-е (!) по счёту изменение за последние три года.

Вы держитесь там

На заседании комитета обсудили меры, которые необходимо предпринять при переходе на проектное финансирование. НОСТРОЙ планирует их оформить и выйти с соответствующими рекомендациями в профильные министерства и ведомства.
«Союз профессиональных строителей» вышел с инициативой подписания соглашения о сотрудничестве между Правительством Архангельской области и Национальным объединением строителей. Профильный комитет Облсобрания её поддержал.

Всё замечательно. И предложения, наверняка, дельные. Только терзает вопрос — почему только сейчас, за три дня до 1 июля? Машина принятия решений в нашем государстве крайне бюрократичная. Если только это не мановение руки президента на «прямой линии». Пока министерства и ведомства сподобятся предложения архангельских, как впрочем, и других местных, из других регионов, депутатов рассмотреть. Пока оформят в поправку к закону. Да пока примут. Да пока она вступит в силу…

Но вы там держитесь, строители. Авось дождётесь.

Прямая речь

Вице-президент НОСТРОЙ Антон Мороз:

– Необходимы стандарты проектного финансирования, в которых должны быть установлены критерии расчёта ставки кредитования. 15-ти процентная ставка, предлагаемая сегодня, невыполнима для большинства застройщиков, особенно в регионах. Нужно законодательно определить требования к предмету залога и запретить пересмотр ставки в ходе строительства.
Также необходимо предусмотреть возможность снижения ставки, в том числе за счёт субсидирования, для региональных застройщиков. При открытии счетов Банку России необходимо предусмотреть льготный период по уплате взносов по ипотеке до ввода объектов в эксплуатацию, так называемые «ипотечные каникулы для дольщиков».

Исполнительный директор СРО «Союз проектировщиков» Андрей Казак:

– Мы считаем разумным предложение НОСТРОЙ об установлении моратория на предъявление новых требований к застройщикам. Нужно сократить сроки получения застройщиками средств, размещённых на эскроу-счетах при реализации социально-значимых проектов комплексной жилой застройки, связанных с расселением аварийного жилья.
Кроме этого, необходимо провести мониторинг действующих нормативов и требований и исключит устаревшие и избыточные нормы.

Исполнительный директор СРО «Союз профессиональных строителей» Андрей Бессерт:

– Сейчас на рынке жилищного строительства возникла своеобразная пауза. Застройщики не предпринимают активных действий для начала новых проектов. Все в ожидании. В то же время нам очевидно, что на законодательном уровне действовать нужно уже сейчас, чтобы сделать переход на новую систему финансирования максимально безболезненным для всех участников процесса: строителей, банковских структур и, конечно же, для вкладчиков. НОСТРОЙ – пользующееся уважением в профессиональном сообществе объединение, и в данной ситуации является весьма эффективным инструментом.

Глоссарий

*Эскроу-счет — это сберегательный счет в банке, который открывается для расчетов между покупателем квартиры в строящемся доме и застройщиком.

**Дети понедельника — метафора. Некоторые её характеристики: 
— отсутствие удачи, как правило, пожизненно; 
— начинания, зачастую не случившиеся; 
— трудовые будни, не всегда радостные; 
— ощущение времени, которое всегда в дефиците; 
— планы, конечно, нереализованные; 
— окончившийся праздник, а новый случится не скоро… 

Фото Денис Селиванов